不動産投資は株式投資より難しいと言うか、魅力が少ないと感じ始めています。
不動産を購入するには頭金が必要ですし、銀行などからの多額の融資も必要だからです。
更に不動産仲介業者、名義書き換えなどの手続きをしてもらう手数料などが必要になります。
物件取得税もかかりますし。
いろいろな支払を考えると、購入価格から得られる賃貸の家賃の利益は低く、
面白味のあまりない投資になります。
不動産投資で利益を出されている方々は特別な知識を身につけており、大変な努力をされた方々だけだと思います。
ネット情報で見つけられるような売り物件にお買い得な物件は皆無でした。
不動産業者も諸々の注意事項を説明しなければいけない中古物件の仲介より
新築物件を売りたいので中古物件に適正な値段を付けないのか、売り主さんの事情で割高と思われる売り出し価格になるのかはわかりません。
ただ、ネットに長く掲載されている中古物件の価格は割高です。
新築は住宅ローン減税があったり、購入物件を賃貸にすれば減価償却で減税できますし、銀行借り入れの金利も安くなりますが、中古は築年数によっては融資が付かないケースもありますし、金利が高くなります。それで物件の利回りが低くなります。
バブルの頃に購入した物件を損を出さずに売たいと言っているような売り値の物件もあります。株なら半値になったり10分の１になったり上場廃止でゼロになったりしたら諦めるしかないのですが・・・。
最近、私の地域でも不動産価格が騰がっております。
10年前と比べて1,000万円はあがっていそうです。
新築3,380万円、土地20坪、最寄り駅６分、３LDK
これは安い！と思って細かい情報を読むと地代2万円。
わかりやすく借地権とは書いていません。もちろん所有権の記載もありません。
たぶん所有権にすると2,500万円はプラスされて5,880万円くらいになりそうです。
中古は木造22年経過でも3,000万円前後です。
さて、私は二度ほど自分が見つけた格安の売り物件を不動産屋さんにとられた（？）
経験がありますので、不動産屋さんを信じなくなりました。
それで友人、知人、親戚などに中古物件を探しているので、何かあれば連絡をしてほしいと伝えていました。
それで連絡をいただいたのが
最寄り駅よりバスで10分、東京の片田舎、築35年の木造２階建て、土地25坪。
売り主さんは知り合いで叔母が親戚づきあいのように親しくしている方です。
不動産屋さんに査定してもらった金額が1,300万円だったそうで、
そこから手数料などを引かれると1,000万円を切ってしまいそうなので仲介を断わられたそうです。
1,300万円で売って、家賃を55,000円くらい払って、売った家に住み続けたいとのことでした。
実は家がとても綺麗にされていて、大規模リフォームもされているので修繕費がかからないことを知っています。
不動産の仲介なしで司法書士さんに名義書き換えだけお願いしたら、売り、買いの仲介手数料が不要になってその分を値引きしてもらって1,200万円にならないかしら。
そうぞくドットコムで手数料69,800円になっていますが、相続ではないからダメかしら。
仲介業者を通さないと、あとあと揉め事になった時にめんどうだと聞いていますが、お互いによく知っているので必要ないと思うのです。
仲介業者に依頼するなら取引のある業者さんに売り、買い合わせて片手の料金にならないか聞いてみるだけ聞いてみようと思いました。
ですが、いろいろ考えて
1,200万円で購入しても他の方に家賃10万円で貸せれば購入できるのですが、
家賃55,000円では表面利回りが5.5％になり、融資の金利も高くなりそうですので断念しました。
表面利回り5.5％から借り入れ金利2.5％くらいを引くと３％になります。
