今日は日経が679円も騰がっているのに、保有株は相変わらず下落しています。
アイフルの５月12日本決算が発表されるまで放置します。
３月16日からブログの更新をしていない期間は株を放置して中古不動産探しに熱をあげていました。
保有株を担保にできる金融機関があったり、抵当権のない所有物件を担保するなど融資が受けられる可能性があるので、中古物件を探していました。
かなりの数の中古戸建てと中古アパートを内見させてもらいました。
そして、中古戸建ては２物件に、中古アパートは１棟に買い付け申込書を提出しました。もちろん、１物件ずつ売り主様の返事をいただいてから順に申し込みました。
結果を先に言ってしまいますと、３物件とも指値が通りませんでした。
物件１
最寄り駅から徒歩10分以内にある木造、築30年超え、土地12坪の３DK再建築可の物件価格が1200万円。相続物件で売り主さんは至急売りたいとのことでした。
残置物満載でしたが売り主さんが撤去の手配をされているとのことでした。
ただ隣の家との境界がはっきりしていなかったので、境界を明確にして欲しいことをお願いし、800万円の指値で申し込みをさせていただきました。
家賃8万円×12か月÷800万円＝0.12 表面利回り12％
仲介手数料、リフォーム費用、固定資産税、その他の諸経費がかかると利回り何％になるかしら？ 立地は良いけれど・・・・
売り主さんは他に申し込みが無ければその金額で売っても良いということでしたが、
1000万円の指値が入りました。と連絡をいただき購入できませんでした。
物件２
最寄り駅から徒歩17分、木造、築30年超え、土地20坪の３LDK 売り主様居住中
物件価格1500万円。 リフォーム不要で貸し出せるような室内。
売り主さんは海外に物件を購入してあり引っ越したいため、売り急いでいました。
こちら融資がついても金利が３％以上になりそうなので1000万円で指値しました。
家賃９万円×12か月÷1000万円＝0.108 表面利回り10.8％
商店街や小中学校など近くにあり、賃貸需要がありそうですので良いと思ったのですが、こちらも指値は通りませんでした。
空室リスクや借入金利上昇リスク、固定資産税、修繕費、トラブルなどなどのリスクを取るには売り主さんの希望売却価格より大幅に値引きしていただかないと大家業はできません。ネットで見つけられる売り物件のほどんどは売り値の半額なら買ってもいいものと、半額でもいらないもののどちらかです。
木造アパートは収益物件のシュミレーションを楽待のサイトでさせていただいて、キャッシュフローがでるまで価格を下げたら物件価格の半値以下になりました。
そのことを伝えて価格交渉できないか尋ねましたら、1000万円単位の値引き交渉をしたことがないので難しいとお断りされました。
お断りされても経験値があがったと思って、次の物件探しに意欲がわきます。
物件ごとにどんな入居者さんに適しているか考えながら購入申し込みをするのが楽しくてしかたない今日このごろです。
