新築オープンハウスの内見が趣味だったので、その日もあちらこちらお邪魔していた。
ある不動産屋さんがこちらの希望物件についてあれこれと質問してきた。
私は何の知識もなかったので（今も）、いつもと同じに いい加減な返事をしていたと思う。
それでも購入条件としては
①駅徒歩10分以内 バス✕
②公道に面している
（但し車がほとんど通らない通学路とかが良い。）
（商売をするのにも適している立地）
③近くに廃墟、廃屋、ガソリンスタンド、クリーニング工場などないところ
④土地15～20坪
⑤物件価格はその物件によるので回答できない
と応えると、その日の内に条件にベストマッチな土地に案内していただけた。・・・恐るべし不動産屋。
土地は正方形（ものすごく良い）
隣は広い駐車場（いいね～♡）
正味20坪だけど、見た目30坪。（マジか？♡）
じつは訳ありで本当は30坪あるが、20坪しか建てられない。（建蔽率とかの問題でなく）そしてそのワケが買い手にはメリットに思えた。
いつか、30坪の価値になる可能性があると信じてしまったから。
興奮してしまうくらい気に入ってしまったので、その場で衝動買いをした。
指値など知らなかったから価格交渉もしないでいたら、不動産屋さんの方から500万円お値引き交渉に成功しました。と言ってきた。 とても感謝した。
値引き後の土地値3,000万円、（建築条件付き）
建物は希望を伝える前に不動産屋さんがPCで２つ間取り図を作成して持ってきた。
3階建て容積率いっぱいいっぱい・・・・・・(-_-;)
そんなに多くの部屋は要らないので、何度か削って、削って小さくしていくと6つ目の図面作成で不動産屋さんがキレた。
「いいかげんにしてください。」
これには私もキレた。
「では、3階なしで2階のこれも削って、以上でお願いします！」ｷｯﾊﾟﾘ
私としてみれば、小さく削ってさえ2,000万円の上物。土地建物で5,000万円。その仲介料ならPC作成の間取り図を6回作るくらい・・・ほんの10日で得るには十分な手数料だと思った。
そして、金利2.2％の住宅ローン返済が始まった。
数年後、思いもよらない株の売却益で返済期間が3分の１まで短くなって完済できた。
完済後、その家を賃貸にだして家賃収入を得た。その収入を2戸めの新築マイホームのローン返済にあてる。・・・・・・それを繰り返そうと考え始めた。
新築マイホーム、８年住む 株の収益で繰り上げ返済、完済
⇩
1戸目を賃貸にだす。
⇩
2戸目の新築マイホーム 数年住む （今ここ）
1戸目の家賃収入＋株の利益で繰り上げ返済
⇩
2戸目を賃貸に出す。
⇩
1戸目の減価償却で減税。2戸目の住宅ローン控除で10年間優遇。
この２つの優遇措置が切れたら繰り上げ返済して3戸目を購入予定だった。
でもここにきて、不動産投資・大家さん本を読んで衝撃を受けてしまった。
それまで自分は上手く資産運用している気になっていたことに気付いてしまったから。
1戸目の表面利回りは
年間家賃収入÷物件購入金額×100でわずかに3％強
でも、諸経費、ローン金利、リフォーム代、固定資産税、地方税・・・などを物件購入金額に足すととんでもないことになる。
インカムゲインは期待できない、出口として土地を売却する時のキャピタルゲインに期待するしかないのか・・・・。
それでも残債はないし、2戸目はタダで手に入るようなものだし・・・ありかな？
